Koopwoning raakt ook in Helmond verder buiten bereik van alleenstaande met modaal inkomen

HELMOND – Wie in Helmond alleen een huis wil kopen met een modaal salaris, loopt steeds vaker tegen een vrijwel onoverbrugbaar prijsverschil aan. Een alleenstaande kan met een bruto jaarinkomen van 48.000 euro onder de huidige omstandigheden iets meer dan 213.000 euro aan hypotheek krijgen. Een bestaande koopwoning in Helmond kostte vorig jaar gemiddeld 459.000 euro. Ondertussen zijn de woningprijzen in de stad opnieuw verder gestegen.

Dat er landelijk meer woningen te koop staan, verandert daar voorlopig weinig aan. Het aanbod groeide in een jaar tijd met ongeveer 14 procent, van circa 75.000 naar 87.000 woningen. Toch werd het deel van de markt dat voor middeninkomens financieel bereikbaar is juist kleiner.

Voor alleenstaanden met een modaal inkomen geldt dat het sterkst. Landelijk past nog slechts 1,2 procent van het aangeboden woningbestand binnen hun berekende financieringsmogelijkheden. Een jaar eerder was dat 2,1 procent.

Noord-Brabant behoort tot de provincies waar de situatie het moeilijkst is. Slechts 0,4 procent van het aanbod valt daar binnen de hypotheekmogelijkheden van een alleenstaande met één modaal inkomen.

Helmond behoort niet tot de duurste gemeenten van Brabant. Dat maakt de stad op papier aantrekkelijker voor kopers die de hoge prijzen in Eindhoven en andere delen van de Brainportregio niet kunnen betalen.

Maar goedkoop is relatief geworden.

In 2025 werd voor een bestaande koopwoning in Helmond gemiddeld ongeveer 459.000 euro betaald. In Eindhoven lag dat gemiddelde met circa 470.000 euro slechts iets hoger.

Het verschil met de financiële mogelijkheden van een alleenstaande is groot. Wie jaarlijks 48.000 euro bruto verdient, kan bij de gehanteerde hypotheekvoorwaarden maximaal ongeveer 213.500 euro lenen. Tussen dat bedrag en de gemiddelde Helmondse verkoopprijs van vorig jaar zit ruim 245.000 euro.

De werkelijke situatie verschilt vanzelfsprekend per woning. Appartementen en kleine woningen kunnen aanzienlijk goedkoper zijn dan het gemeentelijke gemiddelde, terwijl vrijstaande woningen en grotere eengezinswoningen juist veel duurder zijn. Het gemiddelde maakt echter wel duidelijk hoe ver het algemene prijsniveau inmiddels verwijderd is geraakt van wat iemand met één modaal salaris kan financieren.

Van een duidelijke prijsdaling is vooralsnog geen sprake. In het tweede kwartaal van 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in Helmond 4,2 procent hoger dan een jaar eerder.

Daarmee liep Helmond exact in de pas met de landelijke ontwikkeling. De sterke prijsstijgingen van enkele jaren geleden zijn weliswaar afgezwakt, maar woningen worden nog altijd duurder.

Dat is vooral problematisch omdat een hoger salaris niet automatisch tot meer leenruimte leidt. De hypotheekrente is het afgelopen jaar gestegen. Daardoor kan een alleenstaande met een modaal inkomen ondanks een hoger bruto salaris ongeveer 1.500 euro minder lenen dan een jaar geleden.

Voor stellen ligt dat anders. Bij een gezamenlijk bruto inkomen van 88.000 euro bedraagt de berekende maximale hypotheek iets meer dan 406.000 euro. Dat is ongeveer 5.500 euro meer dan vorig jaar.

Ook voor deze groep neemt het bereikbare aanbod landelijk echter af. Van alle aangeboden woningen valt nog 32,2 procent binnen hun financiële mogelijkheden, tegenover 35,9 procent een jaar eerder. In Noord-Brabant bedraagt dat aandeel 26,7 procent.

De ontwikkeling is extra relevant voor Helmond, omdat de stad de komende jaren fors wil groeien. Richting 2040 moeten ongeveer 15.000 woningen worden toegevoegd. Het inwonertal moet groeien van ongeveer 95.000 inwoners in 2022 naar circa 115.000 in 2040.

Een belangrijk deel van die woningbouw moet terechtkomen in het betaalbare segment.

Sinds dit jaar hanteert Helmond aangescherpte regels voor grotere nieuwbouwprojecten. Bij projecten vanaf 25 woningen moet minimaal 70 procent van het programma betaalbaar zijn. Bij grotere ontwikkelingen wordt bovendien een minimumaandeel sociale huur voorgeschreven.

Voor koopwoningen maakt Helmond onderscheid tussen woningen tot 295.000 euro en een tweede betaalbare categorie van 295.000 tot 420.000 euro.

Juist daar wordt zichtbaar hoe groot het probleem voor een alleenstaande middenverdiener is. Zelfs de gemeentelijke grens van 295.000 euro voor de goedkoopste categorie betaalbare koop ligt nog ruim 81.000 euro boven de maximale hypotheek van iemand met één modaal salaris.

Een woning kan volgens de beleidsregels dus als betaalbare nieuwbouw worden aangemerkt, terwijl deze voor een alleenstaande met een modaal inkomen zonder aanvullend vermogen nog altijd niet financierbaar is.

Helmond beschikt wel over een regeling waarmee starters aanvullende financiering kunnen krijgen. Wie aan de voorwaarden voldoet, kan bovenop de reguliere hypotheek een starterslening krijgen van maximaal 50.000 euro.

De woning mag voor die regeling maximaal 470.000 euro kosten. De werkelijke hoogte van de lening is afhankelijk van de persoonlijke financiële situatie.

Zelfs wanneer een koper theoretisch het maximale bedrag zou kunnen benutten, blijft het verschil aanzienlijk. Een reguliere hypotheek van ongeveer 213.500 euro plus 50.000 euro aanvullende financiering komt uit op circa 263.500 euro. Dat ligt nog altijd ruim onder de grens van 295.000 euro die Helmond hanteert voor de laagste categorie betaalbare koop.

Voor starters met spaargeld, hulp van familie of een hoger inkomen kan de regeling wel het verschil maken.

Helmond probeert daarnaast te voorkomen dat betaalbare nieuwbouwwoningen onmiddellijk na oplevering uit het goedkopere segment verdwijnen.

Sinds maart gelden voor betaalbare nieuwbouw strengere voorwaarden. Woningen tot 420.000 euro krijgen in daarvoor aangewezen projecten een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Binnen die periode mag de woning niet worden verhuurd. Bij verkoop geldt bovendien een maximale verkoopprijs.

Daarmee probeert de gemeente woningen die met een betaalbaar prijskaartje worden gebouwd ook enige tijd voor dezelfde doelgroep beschikbaar te houden.

Bij nieuwbouwprojecten vanaf honderd woningen moet minimaal 10 procent bestaan uit koopwoningen in de goedkoopste categorie, met een prijs tot 295.000 euro. Daarnaast moet minimaal 30 procent sociale huur zijn.

Voor grote gebiedsontwikkelingen zoals het Stationskwartier, Houtsdonk en Nieuw Brandevoort gelden eveneens eisen waarbij 70 procent van het programma in het betaalbare segment moet vallen.

De komende jaren worden daardoor bepalend voor de Helmondse woningmarkt. De stad heeft tientallen woningbouwprojecten tegelijkertijd in voorbereiding of uitvoering. Alleen al voor 2026 staan tientallen projecten op de gemeentelijke prioriteitenlijst.

De ambitie is groot. Van de ongeveer 15.000 woningen die richting 2040 moeten worden toegevoegd, moet het grootste deel binnen de bestaande stad worden gerealiseerd. Rond het centrum en het station ligt een belangrijk zwaartepunt van die groei.

Meer woningen zijn daarbij niet automatisch voldoende om het probleem voor middeninkomens op te lossen. De landelijke ontwikkeling laat juist zien dat het aanbod aanzienlijk kan groeien terwijl de financiële bereikbaarheid afneemt.

Voor Helmond ligt de uitdaging daarom vooral in de prijs van de woningen die worden toegevoegd.

Voor tweeverdieners liggen woningen in het Helmondse middensegment nog regelmatig binnen bereik. Voor iemand die met één modaal salaris een woning zoekt, ligt dat fundamenteel anders. Zolang de goedkoopste nieuwbouwcategorie begint op een niveau dat tienduizenden euro's boven de maximale reguliere hypotheek ligt, blijft zelfstandig kopen voor een grote groep alleenstaanden bijzonder moeilijk.