Helmondse makelaars krijgen strengere regels: biedingen op woningen moeten beter controleerbaar worden

HELMOND – Wie in Helmond een huis koopt of verkoopt, moet straks beter kunnen controleren hoe het biedproces is verlopen. Het kabinet werkt aan een verplicht beroepsregister voor makelaars, gekoppeld aan wettelijke gedragsregels. Makelaars die ernstig of herhaaldelijk over de schreef gaan, kunnen uiteindelijk hun registratie verliezen en mogen het beroep dan niet meer uitoefenen. De veranderingen zijn ook voor Helmond van betekenis, waar de komende jaren duizenden woningen worden gebouwd en de stad fors wil groeien.

De aanleiding voor de landelijke ingreep is een aanhoudende stroom klachten over de manier waarop woningen worden verkocht. Tussen maart en juli van dit jaar kwamen bij een landelijk meldpunt 921 negatieve ervaringen binnen. De meldingen gingen onder meer over onduidelijke biedprocedures, tussentijds veranderende voorwaarden, mogelijke voorkeursbehandeling en druk om een hoger bod uit te brengen. 

Hoe vaak dergelijke problemen specifiek in Helmond voorkomen, is niet bekend. De beschikbare klachtencijfers worden niet op gemeenteniveau gepubliceerd. Er is daarom geen onderbouwing om te stellen dat Helmondse makelaars vaker of minder vaak betrokken zijn bij problemen dan collega's elders in het land.

Dat neemt niet weg dat de aangekondigde veranderingen juist voor een groeiende woningmarkt als die van Helmond van belang kunnen zijn.

Helmond staat voor een forse uitbreiding. De gemeente gaat uit van een groei van ongeveer 95.000 inwoners in 2022 naar circa 115.000 inwoners in 2040. Om die ontwikkeling mogelijk te maken worden verspreid over de stad grote aantallen nieuwe woningen voorbereid. De gemeentelijke woningbouwkaart gaat inmiddels uit van ongeveer 15.000 woningen, waarvan een aanzienlijk deel in en rond het centrum moet worden gerealiseerd.

Daarnaast zijn tientallen woningbouwprojecten door de gemeente als prioriteit aangemerkt. Voor 2025 stonden 45 projecten op die lijst. Zes daarvan werden afgerond. In 2026 zijn nog 39 woningbouwprojecten onderdeel van de bredere gemeentelijke prioriteitenlijst.

Ook in onder meer het centrum, rond het station en in nieuwe uitbreidingsgebieden worden plannen uitgewerkt. Helmond zet daarbij niet alleen in op sociale huur en middenhuur, maar ook op betaalbare koopwoningen. Volgens de actuele woonvisie moet bij nieuwe woningbouw een brede mix van prijscategorieën ontstaan. 

Juist wanneer veel nieuwe koopwoningen op de markt komen, speelt de makelaar een belangrijke rol bij de verdeling daarvan en bij de verkoop van bestaande woningen die door doorstroming beschikbaar komen.

Op dit moment maakt het verschil bij welke organisatie een makelaar is aangesloten. Brancheorganisaties hanteren eigen gedragsregels en kennen vormen van toezicht en tuchtrecht, maar niet iedere makelaar valt onder hetzelfde stelsel.

Dat moet veranderen.

Het kabinet wil dat makelaars zich verplicht inschrijven in één beroepsregister. Wie als makelaar wil werken, krijgt vervolgens te maken met wettelijke gedragsregels. Daarbij gaat het onder meer om het volledig en tijdig verstrekken van relevante informatie over een woning en het gelijk behandelen van geïnteresseerde kopers.

Ook moet er een uniform biedlogboek komen waarmee het biedproces achteraf kan worden gecontroleerd. 

Voor iemand die bijvoorbeeld op een woning in Brandevoort, Rijpelberg, Helmond-Noord of het centrum biedt, moet daardoor duidelijker worden volgens welke procedure een huis wordt verkocht.

Vooral rond biedingen bestaat al langere tijd discussie. Een woningzoekende weet doorgaans hoeveel hij zelf heeft geboden, maar heeft tijdens de verkoop geen volledig inzicht in concurrerende biedingen.

Dat is op zichzelf logisch, omdat een biedprocedure niet kan functioneren wanneer bedragen voortdurend openbaar worden gemaakt. Het wordt problematischer wanneer een kandidaat te horen krijgt dat er meer geboden moet worden zonder achteraf te kunnen controleren hoe de procedure is verlopen.

Het biedlogboek is bedoeld om daar na afloop meer inzicht in te geven.

Dergelijke systemen bestaan al bij delen van de makelaardij, maar uit de landelijke meldingen blijkt dat consumenten nog steeds problemen ervaren met de werking ervan. Er zijn onder meer klachten over het niet ontvangen van een biedlogboek en onduidelijkheid over de gevolgde verkoopprocedure. 

Met landelijke regels moet uiteindelijk voor iedere makelaar dezelfde ondergrens gaan gelden.

Het nieuwe stelsel krijgt bovendien meer gewicht doordat overtredingen gevolgen kunnen hebben voor de mogelijkheid om het beroep nog uit te oefenen.

Er komt een geschillenregeling voor klachten. Bij ernstige gevallen kan een makelaar uiteindelijk uit het beroepsregister worden verwijderd. Vanaf dat moment mag diegene niet meer als makelaar werken. 

Daarmee wordt een belangrijk verschil met de huidige situatie weggenomen. Alleen overstappen naar een andere brancheorganisatie of zonder aansluiting doorgaan, biedt dan geen uitweg meer wanneer iemand zijn wettelijke registratie verliest.

De landelijke discussie vraagt tegelijkertijd om enige voorzichtigheid. De 921 klachten vormen geen overzicht van alle woningverkopen in Nederland en bewijzen evenmin dat de meeste makelaars zich niet aan de regels houden.

Voor Helmond ontbreken bovendien afzonderlijke cijfers.

Het zou daarom te ver gaan om lokale makelaarskantoren verantwoordelijk te houden voor problemen die op landelijk niveau zijn gemeld. De aangekondigde maatregelen zijn juist bedoeld om overal dezelfde spelregels te laten gelden, ongeacht welk kantoor een woning verkoopt.

Voor betrouwbare makelaars kan dat eveneens een voordeel zijn. Wanneer het biedproces beter controleerbaar wordt, kunnen twijfels over de manier waarop een woning is verkocht gemakkelijker worden weggenomen.

De timing van de plannen is voor Helmond interessant. De woningmarkt van de stad staat aan de vooravond van grote veranderingen.

Niet alleen het centrum wordt uitgebreid. Ook projecten elders in Helmond moeten voor veel extra woonruimte zorgen. De stad wil bovendien meer ruimte creëren voor kleinere huishoudens, starters, gezinnen en ouderen en tegelijkertijd doorstroming op gang brengen. 

Een van de grotere toekomstige ontwikkelingen is Nieuw Brandevoort, waar plannen liggen voor ongeveer 4.000 woningen. Het grootste deel daarvan moet binnen het betaalbare segment vallen. 

Meer nieuwbouw betekent uiteindelijk ook meer verhuizingen binnen de bestaande woningvoorraad. Daardoor komen woningen vrij die opnieuw via makelaars op de markt worden aangeboden.

Voor Helmondse huizenkopers verandert vandaag nog niets. Het verplichte beroepsregister moet nog verder worden uitgewerkt.

De minister wil de komende maanden bepalen hoe het stelsel precies wordt ingericht en welke wettelijke aanpassingen daarvoor nodig zijn. Begin 2027 moet de Tweede Kamer nader worden geïnformeerd. 

Tot die tijd blijven de bestaande regels en gedragscodes gelden.

De richting is echter duidelijk: wie straks in Helmond een woning koopt of verkoopt, moet erop kunnen rekenen dat iedere makelaar aan dezelfde basisregels is gebonden en dat achteraf beter is vast te stellen hoe de verkoopprocedure is verlopen.

Voor een stad die richting 2040 tienduizenden nieuwe inwoners verwacht, kan dat minstens zo belangrijk worden als het bouwen van de woningen zelf.