Helmond wil flink groeien, maar betaalbare woningbouw wordt steeds grotere puzzel

HELMOND – Op tientallen plekken in Helmond bestaan plannen voor nieuwe woningen. Dat is hard nodig, want de stad groeit de komende jaren flink. Maar tussen een bouwplan op papier en de sleutel van een nieuwe woning zit steeds vaker een probleem: geld. Bouwbedrijven, woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers waarschuwen dat betaalbare woningbouw steeds moeilijker rond te rekenen is. Ook voor Helmond is dat een serieus aandachtspunt.

Helmond staat voor een flinke groeispurt. De stad telde in 2022 ongeveer 95.000 inwoners en wil doorgroeien naar ongeveer 115.000 inwoners in 2040. In dezelfde periode worden naar verwachting zo'n 10.000 extra arbeidsplaatsen toegevoegd. Daar horen nieuwe woningen, scholen, wegen, winkels en andere voorzieningen bij.

Aan bouwplannen ontbreekt het voorlopig niet. Alleen al voor 2026 heeft de gemeente 39 woningbouwprojecten op een lijst met projecten die voorrang krijgen. Daarnaast zijn er grote ontwikkelingen zoals het Stationskwartier, Houtsdonk en Nieuw Brandevoort.

In Nieuw Brandevoort moeten de komende veertien jaar bijvoorbeeld ongeveer 4.000 woningen worden gebouwd. Daar komen woningen voor starters, gezinnen en ouderen, variërend van sociale huur tot duurdere koopwoningen.

Helmond wil niet alleen veel woningen bouwen. De stad wil vooral voorkomen dat nieuwbouw alleen bereikbaar wordt voor mensen met een grote portemonnee.

Daarom gelden duidelijke regels.

Bij grotere nieuwbouwprojecten moet in principe 70 procent van de woningen betaalbaar zijn. Vanaf 50 woningen moet minimaal 30 procent uit sociale huur bestaan. Voor grote gebieden zoals het Stationskwartier, Houtsdonk en Nieuw Brandevoort geldt eveneens dat 70 procent betaalbaar moet worden en minimaal 30 procent sociale huur.

De gemeente verdeelt haar gewenste nieuwbouw grofweg over sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en duurdere woningen. Van iedere honderd nieuwe woningen zouden er volgens de huidige verdeling zeventig in een gereguleerde of betaalbare categorie moeten vallen.

Voor woningzoekenden is dat belangrijk. Maar voor bouwers en investeerders maakt het de rekensom ook ingewikkelder.

Een woning die voor een lagere prijs wordt verkocht of verhuurd, brengt immers minder op dan een dure koop- of huurwoning. Tegelijk moeten wel de grond, bouw, personeel, aansluitingen en inrichting van het gebied worden betaald.

En precies daar waarschuwen organisaties uit de woningbouw nu landelijk voor.

Woningcorporaties, bouwbedrijven, ontwikkelaars, gemeenten, provincies en vastgoedpartijen waarschuwden dinsdag dat de bouw van 100.000 woningen per jaar niet haalbaar blijft wanneer investeren in woningen financieel steeds minder aantrekkelijk wordt.

Volgens de zogenoemde Woonalliantie dalen de opbrengsten van projecten, terwijl risico's toenemen. Daardoor worden investeringsbesluiten uitgesteld of soms helemaal niet meer genomen. Vooral bij grote bouwprojecten kan dat problemen geven, omdat sociale huur, middenhuur en koopwoningen financieel vaak onderdeel zijn van één groot plan.

Dat landelijke verhaal is ook voor Helmond relevant.

Juist de gebieden waar Helmond veel woningen wil toevoegen, bestaan niet alleen uit huizen. Er zijn ook wegen, groen, fietspaden, scholen en andere voorzieningen nodig.

Dat kost veel geld.

Dat is in Helmond geen theoretisch probleem.

Bij de ontwikkeling van Centrum-Noord bleken jaren geleden al onvoldoende middelen beschikbaar om alle kosten van de gebiedsontwikkeling te betalen. Geld uit de landelijke Woningbouwimpuls hielp om onder meer voorzieningen en infrastructuur mogelijk te maken. Daardoor konden woningbouwprojecten alsnog verder.

Een vergelijkbaar financieel steuntje in de rug kwam later voor het Stationskwartier. Helmond kreeg daarvoor ongeveer 6,8 miljoen euro uit de Woningbouwimpuls. Dat geld was onder meer bedoeld voor een voetgangers- en fietstunnel onder het spoor en had volgens gemeentelijke financiële stukken een duidelijke positieve invloed op de grondexploitatie van het gebied.

En daar bleef het niet bij.

Eind 2025 kreeg Helmond nog eens 33,7 miljoen euro van het Rijk om woningbouw te versnellen en buurten rond de nieuwe woningen in te richten. Helmond is door het Rijk aangewezen als een van de grote woningbouwlocaties van Nederland.

Dat zijn forse bedragen.

Ze laten ook zien dat alleen grond beschikbaar stellen en een bouwvergunning afgeven vaak niet genoeg is. Zonder extra geld voor wegen, groen, tunnels en andere voorzieningen kan een compleet gebied financieel moeilijk uitvoerbaar worden.

Ook de Helmondse woningcorporaties hebben een grote opdracht.

Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties hebben afgesproken dat er tussen 2022 en 2030 minimaal 2.000 sociale huurwoningen bijkomen. Er wordt onder meer gebouwd of gewerkt aan plannen voor Baroniehof, Floriskwartier en Ensemble. Ook in Houtsdonk en Nieuw Brandevoort moeten sociale huurwoningen worden toegevoegd.

Dat betekent dat niet alleen commerciële bouwers voldoende geld moeten hebben. Ook woningcorporaties moeten miljardeninvesteringen in nieuwbouw, verduurzaming en bestaande woningen kunnen blijven betalen.

De landelijke waarschuwing van de bouw- en woningsector raakt daarom ook dit deel van de Helmondse plannen.

Alsof geld nog niet ingewikkeld genoeg is, heeft Helmond bovendien te maken met een overvol elektriciteitsnet.

De gemeente waarschuwde in mei dat in delen van Helmond na 1 juli geen nieuwe aansluitingen meer kunnen worden aangelegd vanwege de beperkte capaciteit op het stroomnet. Dat kan zelfs gevolgen hebben voor woningbouwprojecten die door de gemeente als belangrijk zijn aangemerkt.

De gemeente onderzoekt welke projecten hierdoor worden geraakt en welke oplossingen mogelijk zijn.

Daarmee stapelen de problemen zich op.

Een bouwproject moet niet alleen financieel kloppen en een vergunning krijgen. Er moet ook voldoende ruimte zijn op het elektriciteitsnet en de gemeente moet genoeg medewerkers hebben om alle plannen te begeleiden.

Ook dat laatste speelt. Helmond geeft zelf aan dat niet alle projecten tegelijkertijd kunnen worden uitgevoerd omdat de gemeentelijke organisatie daarvoor onvoldoende capaciteit heeft. Projecten die geen prioriteit krijgen, kunnen daardoor vertraging oplopen.

Dat betekent overigens niet dat de woningbouw in Helmond stilvalt.

Integendeel. Op verschillende plaatsen wordt gebouwd en de gemeente kiest er in het nieuwe coalitieakkoord nadrukkelijk voor om de groei door te zetten. Veel nieuwe woningen moeten in en rond het centrum komen. Daarbij wil de gemeente een combinatie van sociale huur, duurdere koop en alles wat daartussen zit.

Nieuw Brandevoort behoort daarnaast tot de grootste nieuwe uitbreidingsgebieden van de stad. De gemeenteraad gaf begin 2026 groen licht voor de verdere ontwikkeling van het gebied.

Het beeld is dus niet dat Helmond geen woningen meer kan bouwen.

De vraag is vooral hoe betaalbaar die grote bouwopgave de komende jaren blijft.

Daar zit voor Helmond een ingewikkelde keuze.

De stad heeft woningen dringend nodig en wil voorkomen dat alleen dure huizen worden gebouwd. Daarom stelt de gemeente eisen aan het aantal sociale en betaalbare woningen.

Maar hoe groter dat betaalbare deel wordt, hoe belangrijker het wordt dat de rest van de financiële rekensom klopt. Wanneer bouwkosten stijgen, leningen duur zijn of investeerders minder willen betalen, kan ergens een gat ontstaan.

Dat gat moet uiteindelijk worden opgevuld.

Dat kan door de ontwikkelaar, een woningcorporatie, de gemeente, het Rijk of door een combinatie daarvan.

De tientallen miljoenen euro's die Helmond de afgelopen jaren voor woningbouwprojecten van het Rijk ontving, laten zien hoe belangrijk dergelijke bijdragen inmiddels zijn geworden.

Daarmee is de landelijke discussie over investeerders en woningbouw zeker niet alleen een probleem van grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam of Eindhoven.

Helmond groeit mee met Brainport en heeft daardoor eveneens duizenden extra woningen nodig.

Maar Helmond wil tegelijkertijd dat een groot deel daarvan bereikbaar blijft voor mensen met een normaal of lager inkomen.

Precies die combinatie maakt de uitdaging groot.

De komende jaren zal daarom niet alleen worden gekeken naar het aantal woningen waarvoor een plan wordt gemaakt. Veel belangrijker wordt hoeveel daarvan uiteindelijk daadwerkelijk worden gebouwd.

Want voor een woningzoekende telt uiteindelijk maar één ding: een bouwplan is nog geen huis.